Договор купли-продажи с ипотекой заключается при продаже жилья по распространенной схеме с участием 3-х сторон: продавца, покупателя и банка-кредитора. Чаще всего банк предлагает свою типовую форму документа. Для того, чтобы предупредить негативные последствия, рекомендуется внимательно ознакомиться со всеми его аспектами и при необходимости внести дополнительные пункты.
Так, в типовом договоре могут не учитываться возможные риски продающей и покупающей сторон. Рассмотрим основные, наиболее существенные моменты, на которые следует обратить внимание.
Наличие прав на жилье 3-их лиц
Третьи лица, прописанные в помещении, могут иметь право проживания в нем. Нарушение этого права (выселение) может повлечь риск признания судом сделки недействительной, или оставления пользования жилплощадью даже после оформления ипотеки и смены собственника.
Право пользования жильем может принадлежать 3-му лицу, незарегистрированному и не проживающему в данном помещении на момент сделки.
Наличие регистрации у 3-их лиц обнаруживается в домовой книге и в справке из МФЦ. Незарегистрированных правообладателей можно выявить путем детального анализа документов на жилое помещение. Так, полномочия на пользование им может принадлежать 3-им лицам в следующих случаях:
- Проживание в помещении по завещательному отказу (если недвижимость унаследована продавцом, а 3-ему лицу наследодатель предоставил право постоянного проживания — это указывается в завещании и затем в свидетельстве о право на наследство по завещанию).
- Прописка в помещении ребенка, не достигшего совершеннолетия, оставшегося без родителей и/или под опекой, не имеющего доли в имуществе.
Разрешение Органов опеки и попечительства не требуется для снятия с регистрации, но могут возникнуть проблемы, если эта недвижимость — единственное жилье несовершеннолетнего.
- При покупке жилья с использованием материнского капитала, но без выделения несовершеннолетнему ребенку долевого права обладания недвижимостью.
- В приватизированном жилье: наличие лиц, прописанных на момент приватизации, но не вошедших в число собственников.
- Если продавец владеет данным помещением в соответствии с договором ренты: рентополучатель может не быть прописан, но иметь право на пожизненное проживание в нем.
Покупателю стоит досконально изучить документы (по ним можно обнаружить 3-их лиц), являющиеся основанием права собственности владельца на реализуемую им недвижимость, применительно к ситуации:
- Документы о приватизации, сведения о прописанных жильцах на дату приватизации.
- Документы о принятии наследства.
- Договор дарения/купли-продажи.
- Сертификат на материнский капитал (если имеются дети).
- Договор ренты.
Отсутствие долгов по ЖКХ, арестов, ограничений и обременений
Покупателю необходимо удостовериться в отсутствии долгов у продавца, связанных с приобретаемым жильем. Наличие коммунальной задолженности можно проверить запросив справку из МФЦ или УК. Если долги имеются и продавец не может их погасить до момента заключения договора, то в отдельном пункте возможно прописать приемлемый вариант погашения:
- Оплата долга из суммы авансового платежа.
- Снижение стоимости недвижимого имущества на размер задолженности.
Имеющийся запрет на продажу помещения (наложенное обременение, арест) проверяет кредитор путем запроса выписки из ЕГРН.
Как запросить выписку из ЕГРН в электронном виде — посмотрите видеоинструкцию:
Банкротство продавца
При банкротстве продавца риск признания сделки несостоявшейся может существовать в течение 3-х лет. Для минимизации данного риска в договоре нужно включить пункт о подтверждении продавцом сведений об отсутствии у него и его супруга статуса банкрота, участия в процедуре банкротства, намерения ее инициации.
Гарантия получения согласия супругов
Удостоверенное нотариально согласие супругов на продажу совместного недвижимого имущества требуется, если право собственности на продаваемое жилье принадлежит одному из них, за рядом исключений:
- Наличие брачного контракта, согласно которого супруг не может претендовать на данное помещение.
- Жилье получено в дар.
- Недвижимость унаследована.
- Право собственности на жилое имущество наступило в результате приватизации и отказа второго супруга.
В остальных случаях необходимо требовать удостоверенное нотариусом согласие супруга на продажу. Если решение о продаже имущества не было обоюдным, то в случае предъявления несогласия одним из супругов, высок риск признания сделки недействительной.
Внимание! Бывшие супруги могут также обладать долей в жилье в случае, если оно было приобретено в период брака и не было распределено между ними при разводе. При этом не важно сколько времени прошло с момента развода. Многие полагают, что через три года после развода можно спокойно продавать недвижимость и бывший супруг не сможет претендовать. Но, самое главное, что срок три года начинает течь с момента когда бывший супруг узнал, что его право нарушается, то есть когда узнал о намерении продажи недвижимости без его согласия.
Чаще всего не представляется возможным проверить достоверность сведений об отсутствии супруга, чье согласие может потребоваться. В связи с этим, в договоре купли-продажи можно предусмотреть предоставление гарантии обеих сторон об отсутствии супругов, согласие которых необходимо при заключении сделки.
Распределение ответственности в случае предъявления требований 3-их лиц
Банк заинтересован в отсутствии каких-либо прав 3-их лиц на ипотечное жилье, поэтому заключение договора купли-продажи с ипотекой требует, чтобы все зарегистрированные в этом жилье лица были выписаны, долги оплачены, отсутствовали аресты и другие обременения.
В интересах покупателя включить в договор пункт о размере штрафа и покрытии расходов продавцом, в качестве компенсации, если сделка будет признана недействительной из-за притязаний 3-их лиц.
Помимо этого, предотвратить риск материальных потерь в ситуации с несостоявшейся сделкой по вине продавца и 3-х лиц поможет титульное страхование.
Продавец может предусмотреть риск возврата помещения, переданного покупателю в случае признания сделки недействительной. Пункт, в котором указаны условия возврата недвижимого имущества в том же виде, что при передаче, а также обязательство покупателя возместить расходы в случае нанесения ущерба помещению, позволит его предотвратить.
Порядок расчетов
Одной из существенных статей договора купли-продажи с ипотекой является определение порядка расчетов за приобретаемую недвижимость. В договоре детально прописываются все условия взаиморасчетов, включая способы и сроки оплаты. Указывается в каком размере произведена оплата за счет собственных средств покупателя (авансовый платеж) и какова сумма банковского финансирования.
Оптимальные варианты произведения расчета:
- Безналичный расчет: перечисление банком средств на расчетный счет продавца, воспользоваться которыми он сможет после предоставления выписки из Госреестра, подтверждающей гос. регистрацию перехода права собственности на жилое помещение.
- С применением аккредитива: на продавца открывается аккредитивный счет, деньги с которого он может снять только после гос. регистрации перехода права собственности на жилье.
- Кредитор выдает деньги покупателю, которые помещаются в банковскую ячейку. Продавец сможет получить их после предоставления в банк документального подтверждения переоформления на покупателя владения недвижимостью.
Любое занижение фактической цены в договоре, тоже рисковано. Подробно об этом в статье: Ипотека с недофинансированием или риски приобретения недвижимости по заниженной цене
Возврат авансового платежа
Перед подписанием основного договора купли-продажи, зачастую заключается договор предварительный. Этот документ нужен для регулирования интересов покупателя и продавца на период оформления документации в банке. В предварительном договоре фиксируется передача задатка (авансового платежа, при наличии), его сумма, условия и сроки возврата в случае, если сделка не состоится.
Важным пунктом является вопрос по возврату задатка (авансового платежа) при несостоявшейся сделке. Самый распространенный вариант: аванс остается у продавца, если сделка не свершилась по вине покупателя или возвращается в двойном размере от суммы задатка, если виновен продавец.
Фактическая передача квартиры и ключей
После окончания банковских и регистрационных процедур, продавец передает жилье покупателю на основании акта приема-передачи. До подписания акта ответственность за помещение несет продавец, после – покупатель.
В договоре купли-продажи всегда прописывают, что сам договор является актом приема передачи, иначе нельзя, ведь тогда право собственности Росреестр не зарегистрирует. Поэтому в договоре также обозначают дату, до которой продавец обязан будет освободить недвижимое имущество от своих вещей и передать ключи покупателю, — это и есть фактическая передача объекта недвижимости.
Таким образом, физическая передача жилого помещения и ключей произойдет после регистрации перехода права собственности и окончательного расчета за недвижимость. Во избежание разногласий рекомендуется в договоре купли-продажи помещения указать, что фактически жилье будет передано после подписания договора купли-продажи и гос.регистрации перехода права собственности
В акте приема-передачи необходимо отразить:
- техническое состояние помещения;
- оборудование, мебель (если имеется);
- показания приборов учета.
Покупатель вступает в право пользования жилым помещением, на этом сделка считается завершенной.
Для полной уверенности в безопасности сделки обращайтесь за консультацией и сопровождением к опытным юристам. При любом небольшом сомнении застрахуйте титул — это риск утраты права собственности.
